Se sua Empresa de Comércio Exterior é Optante do Regime de Tributação pelo Lucro Presumido, leia este artigo e DESCUBRA COMO realizar um correto planejamento tributário no caso de transferência e permuta de bens imóveis.

Os Regimes de Tributação (Lucro Presumido, Lucro Real, SIMPLES e etc.) seguem disposições legais comuns a empresas de todos os ramos, inclusive para as empresas do segmento de Comércio Exterior, segundo o enquadramento concedido pelo Ministério da Fazenda.

Nesse sentido, é viável a adoção de planejamento tributário envolvendo transferência e permuta de imóveis indistintamente, de forma a desconsiderar o tipo de Regime Tributário no qual a empresa estiver enquadrada?

Continue lendo esse artigo e descubra para qual regime pode ser realizada Transferência e Permuta de Imóvel sem a consequente tributação.

 

1. A PERMUTA DE IMÓVEIS E O LUCRO PRESUMIDO

Permuta é um contrato no qual as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro, ocorrendo a transferência de domínio. Fonte da imagem: Jeff Brown Sells Homes.

 

Permuta é um contrato através do qual as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro.

Ocorre, outrossim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio.

É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece ser aplicável à troca o disposto sobre a compra e venda.

 

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

 

Por outro lado, para Pontes de Miranda [1]:

 

“… não há preço, no sentido próprio; porque um dos figurantes promete um bem, que não é dinheiro, e o outro figurante promete outro bem, que não é dinheiro. A troca não deixa de ser troca se a contraprestação, em vez de ser só outra coisa, consiste na outra coisa mais importância pecuniária, que serve à correspondência de valores.”

 

Para ele, sociologicamente a compra e venda provém da troca, e não vice-versa: é a troca de propriedade ou de posse de algum bem pela propriedade ou pela posse de outro que acontece na compra e venda.

Deste modo, é possível se concluir que compra e venda é espécie do contrato de troca, pois o surgimento da compra e venda só se tornou possível a partir do momento em que a apareceu a moeda, enquanto o instituto da troca existe desde que o humano passou a habitar a terra.

Todavia, para a Receita Federal do Brasil, fica incontestável que o instituto da permuta se equivale a uma compra e venda, submetendo-se, portanto, às mesmas regras comerciais e tributárias.

É o que se depreende do item 5 do PN COSIT nº 9, de 04 de setembro de 2014, que trata da permuta de imóveis por pessoa jurídica tributada com base no Lucro Presumido, verbis:

 

“5. Cabe consignar que não há dúvidas quanto ao fato de que as operações de permuta, de acordo com o art. 533 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a seguir transcrito, estão adstritas às mesmas disposições relativas à compra e venda. A permuta de imóveis, portanto, da mesma forma que a compra e venda, está sujeita, em princípio, à incidência do imposto de renda, tanto no caso de alienante pessoa física quanto no de alienante pessoa jurídica. Por conseguinte, está sujeita também à incidência da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), no caso de ser o alienante pessoa jurídica.”

 

Tal mudança se notou a partir do advento da convergência aos padrões internacionais de contabilidade, adotada pelo Brasil, a partir de 2008, e da edição da Lei 12.973/2014.

Esta lei dá o tratamento fiscal, no caso de permuta de imóveis, a ser observado pelas pessoas jurídicas tributadas com base no Lucro Real e no Lucro Presumido no ano-calendário 2014, para empresas optantes pelo artigo 75 e, a partir do ano-calendário 2015, para as demais pessoas jurídicas, exceto as empresas enquadradas no Simples Nacional.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens, direitos, cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (artigo 117 do RIR/99; artigo 3º, I, da IN SRF nº 84/2001).

Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

A grande reclamação dos empresários cujas empresas são submetidas à tributação com base no Lucro Presumido, se dá pelo fato de que na permuta de imóveis sem torna, quando a pessoa jurídica é tributada pelo Lucro Real, não há imposto a pagar, os tributos só serão devidos quando da alienação dos imóveis permutados.

Já, pelo Lucro Presumido, a tributação se dá no ato da permuta e também por ocasião da venda desses imóveis.

Em outras palavras, os empresários entendem que está ocorrendo uma dupla tributação. Será?

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda.

2. PERMUTA NO LUCRO PRESUMIDO

Lucro Presumido é uma forma de tributação no qual os tributos sobre o lucro são determinados por estimativa, pela aplicação do percentual definido em lei sobre a Receita Bruta da atividade, acrescida do ganho de capital e das outras receitas. Fonte da imagem: Chris Merce.

 

Para a Receita Federal do Brasil é indubitável que o instituto da permuta se equivale a uma compra e venda, submetendo-se, portanto, às mesmas regras comerciais e tributárias.

Polêmicas à parte se a RFB construiu seu entendimento com base na analogia, entendendo que a permuta é igual a uma compra e venda, para cobrar tributos, o que é vedado pelo inciso I do artigo 108 do CTN, passemos ao objeto deste trabalho.

O Lucro Presumido é uma forma de tributação no qual os tributos sobre o lucro são determinados por estimativa, pela aplicação do percentual definido em lei sobre a Receita Bruta da atividade, acrescida do ganho de capital e das outras receitas, conforme artigos 518 a 533 do Regulamento do Imposto de Renda – Decreto nº 3000, de 1999, e IN RFB nº 1.700, de 14 de março de 2017.

Para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido a base é calculada aplicando-se sobre a receita bruta da atividade o percentual de 12%, acrescida do ganho de capital e das demais receitas.

Ocorre que, por essa forma de cálculo, o custo do bem não tem importância para a determinação da base imponível, diferentemente do Lucro Real em que a equação é dada pela fórmula Receita Menos Custo igual a Lucro (R – C = L), lucro este que, se for o caso, poderá sofrer ajustes estabelecidos pela legislação tributária.

Assim, quando o percentual do Lucro Presumido é de 8% da receita bruta, implica dizer que o custo atribuído é de 92%, independentemente do seu valor real.

Por outro lado, no momento que a pessoa jurídica faz opção pelo regime do Lucro Presumido, sempre terá imposto a recolher, ainda que o custo real total da atividade venha a superar a receita.

Isto porque, a tributação é devida com base na receita bruta.

Essa peculiaridade – poder pagar imposto de renda, mesmo diante de uma situação de prejuízo, exige um cuidado na tomada de decisão pela forma de tributação a ser adotada.

Por oportuno, vale lembrar que quando se trata de imóveis classificados no Ativo Não Circulante – Investimento ou Imobilizado –, a regra geral não se aplica e a tributação passa a ser feita sobre o Lucro Bruto da operação, ou seja, sobre o Ganho de Capital.

Dessa forma, as pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido podem, na apuração do ganho de capital, deduzir das receitas obtidas o custo contábil correspondente, devidamente comprovado, incluindo a depreciação acumulada, tendo ou não sido contabilizada, se for o caso.

Repete-se: no caso de imóveis classificados no ANC tributa-se efetivamente o Lucro na operação (Ganho de Capital), sem haver a presunção do lucro para efeitos tributários, como ocorre com os bens de venda; com uma particularidade: resultado positivo, adiciona-se ao Lucro Presumido; resultado negativo, não pode ser deduzido, é simplesmente desprezado.

A justificativa dada pela RFB está contida no PN COSIT nº 9, de 04 de setembro de 2014, quando conclui que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta da atividade e, portanto, será considerada na base de cálculo do Lucro Presumido, forma de tributação de livre escolha do contribuinte.

 

PN 9 – ITEM 7 – 7. Se a permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS.

 

Logo, em se tratando de operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.

Portanto, qualquer procedimento adotado pelo contribuinte diferente do aqui comentado, poderá resultar em autuação fiscal, ainda que a empresa não atue no mesmo segmento da que realizou a consulta indicada.

Depreende-se das ementas das Soluções de Divergência referidas que os contribuintes eram pessoas jurídicas dedicadas à atividade imobiliária e as operações de permuta foram realizadas sem torna.

Apesar do entendimento da Receita Federal do Brasil, se tem o livre convencimento da não incidência do imposto de renda nas operações de permuta sem pagamento de torna.

 

3. PERMUTA SEM TORNA/ISENTA:

Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, apurando-se o ganho de capital como dação em pagamento. Fonte da imagem: Clifford Chance.

 

Na permuta sem torna não se realiza o critério material do imposto sobre a renda, qual seja, o acréscimo patrimonial.

Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna.

Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, apurando-se o ganho de capital como dação em pagamento.

No caso, como exemplo, a permuta sem torna:

 

Em 03/07/2015, o contribuinte “A” permutou uma casa, adquirida em 12/12/1992, declarada por R$ 90.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte “B”, adquirido em 10/06/1994, e por ele declarado por R$ 80.000,00.

 

As regras que tratam da permuta de imóveis, sem torna (que é aquela em que não há volta de bens ou direitos, incluindo dinheiro) permanecem em pleno vigor.

O tratamento tributário, nesse caso, é de não incidência de imposto de renda, mesmo que o valor dos bens, no mercado, sejam diferentes.

Efetuada a permuta, no entanto, o contribuinte deve, por ocasião da Declaração de Ajuste Anual, dar baixa do bem cedido e, na entrada do bem recebido, consignar o mesmo valor do bem baixado (cedido).

Assim procedendo, não haverá variação patrimonial e o Ganho de Capital é zero.

Em outras palavras, o valor dos bens permanece o mesmo nas declarações dos permutantes, alterando apenas a descrição.

Esse entendimento, não obstante, foi objeto de Pareceres do Procurador-Geral da Fazenda Nacional – PGFN no 970, de 23/09/1991 e PGFN no 454, de 06/05/1992, aprovados pelo Ministro Marcílio Marques Moreira, então Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento.

O parecer do Procurador-Geral da Fazenda Nacional, aprovado pelo Ministro da Fazenda, tem caráter normativo relativamente aos órgãos subordinados. Os citados pareceres, em que pese terem objetivado permuta entre bens que não unidades imobiliárias, tratam da incidência do imposto de renda nessas operações.

A conclusão foi no sentido da não incidência do imposto de renda quando ocorre a mera troca de bens, pela simples inexistência do fato gerador, não se tratando, portanto, de singelo benefício. Ressaltam que a permuta e a compra e venda, embora semelhantes, são institutos jurídicos diversos.

Porém, essa equiparação entre permuta e compra e venda é dos baldrames sustentados pelos auditores fiscais para tentar explicar a incidência do imposto de renda na permuta.

Sustentam os pareceres que a tributação na permuta configuraria imposto sobre a propriedade não sobre a renda e proventos de qualquer natureza e que não existe lei motivando a cobrança do imposto na permuta de bens, não onerosa, a qual, ainda que existisse, seria fulminada pelo vício insanável da inconstitucionalidade.

No mesmo sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe não representar receita/rendimento a permuta de bens. [2]

Corroborando, existem decisões do Conselho de Contribuintes favoráveis à não configuração de ganho de capital; portanto, pela não incidência do imposto de renda, na permuta de bens sem torna (Processo 10665.000519/00-29, sessão de 17 de agosto de 2006, ac. 102-47.844).

Logo, o que se conclui de primeira vista é a existência de fundamentos legais para questionamento da incidência de tributos federais na operação de permuta realizada pela pessoa jurídica optante do regime de apuração do lucro presumido, PORÉM, DE FORMA JUDICIAL!

No campo fático-jurídico, a transferência de propriedade, perda ou baixa de um bem, pode se dar por diversas formas e se configura com o sacrifício econômico/financeiro suportado pela entidade para aquisição (reconhecimento) e, ou baixa de um ativo, tais como:

a) entrega de quantia em dinheiro (compra e venda, desapropriação, etc.);
b) entrega de outro ativo (permuta sem torna);
c) entrega de um ativo e quantia em dinheiro (permuta com torna);
d) sacrifício do resultado ou do patrimônio líquido da entidade (baixa do ativo por perdas).

 

A permuta sem torna é pura e simples, onde há troca de coisa por outra coisa, sem que haja pagamento em dinheiro por qualquer das partes envolvidas no negócio jurídico.

Sendo assim, no caso da tributação do bem permutando e estando em disponibilidade no estoque desta pessoa jurídica, o valor para fins de tributação será o valor do bem recebido.

EMENTA: REGIME CUMULATIVO. BASE DE CÁLCULO. EMPRESA INCORPORADORA. PERMUTA DE IMÓVEIS SEM TORNA. EXTINÇÃO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. Constitui receita bruta sujeita à incidência da Cofins no regime não cumulativo o valor do imóvel recebido pela empresa incorporadora que, em decorrência de contrato de permuta sem torna, recebe o referido imóvel, nele realiza as obras de infraestrutura necessárias para a constituição de um loteamento, e então extingue suas obrigações previstas no contrato de permuta por meio da entrega de imóvel(is) ao outro contratante. Reforma a SC SRRF06/Disit n° 45, de 9 de maio de 2012. DISPOSITIVOS LEGAIS: CC, art. 533º; Lei n° 10.833/2003, art. 10º, II; Lei n° 9.718/1998, arts. 2° e 3°; RIR, arts. 224º, 518º e 519º; SD n° 5/2010.
EMENTA: REGIME CUMULATIVO. BASE DE CÁLCULO. EMPRESA INCORPORADORA. PERMUTA DE IMÓVEIS SEM TORNA. EXTINÇÃO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. Constitui receita bruta sujeita à incidência da Contribuição para o PIS/PASEP no regime não cumulativo o valor do imóvel recebido pela empresa incorporadora que, em decorrência de contrato de permuta sem torna, recebe o referido imóvel, nele realiza as obras de infraestrutura necessárias para a constituição de um loteamento, e então extingue suas obrigações previstas no contrato de permuta por meio da entrega de imóvel(is) ao outro contratante. Reforma a SC SRRF06/Disit n° 45, de 9 de maio de 2012. DISPOSITIVOS LEGAIS: CC, art. 533º; Lei n° 10.637/2002, art. 8°, II; Lei n° 9.718/1998, arts. 2° e 3°; RIR, arts. 224º, 518º e 519º; SD n° 5/2010.
DECISÕES CARF:
Número do Processo: 10580.001428/2001-39
Data de Publicação: 19/03/2003
Contribuinte: MARIA ANGELA MARQUES DOS REIS VALENTE
Relator(a): José Oleskovicz
Ementa: IRPF – GANHO DE CAPITAL – ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS – INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL – A integralização de capital de pessoa jurídica mediante incorporação de imóvel, feita por sócio ou acionista, configura modalidade de alienação prevista na legislação de imposto de renda, suscetível de dar origem a ganho de capital tributável, ainda que a transferência não tenha sido registrada no Cartório de Registro de
Decisão: Pelo voto de qualidade, REJEITAR a preliminar de decadência, e, no, mérito, NEGAR provimento ao recurso. Vencidos os Conselheiros Leonardo Henrique Magalhães de Oliveira, César Benedito Santa Rita Pitanga, Geraldo Mascarenhas Lopes Cançado Diniz e Maria Goretti de Bulhões Carvalho.
Número do Processo: 10840.002784/2004-12
Data de Publicação: 07/11/2007
Contribuinte: M-3 INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.
Relator(a): Albertina Silva Santos de Lima
Ementa: OMISSÃO DE RECEITAS – IMÓVEIS EM ESTOQUE – CONSTITUIÇÃO DE NOVA EMPRESA – INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL – ALIENAÇÃO – SIMULAÇÃO. Tendo a negociação relativa à alienação dos imóveis se iniciado entre a autuada, que apurou Lucro Real, e a compradora, antes da constituição da nova empresa, que apurou Lucro Presumido, e tendo a integralização do capital na nova empresa, se dado com os imóveis em estoque, pelo valor contábil, e que vieram a ser alienados, dias após essa constituição, por valor bem superior, tais negócios jurídicos praticados caracterizam a conduta de simulação, nos termos do art. 102, e seu inciso II, do Código Civil de 1916, uma vez que os atos formais são apenas aparentes e diferem do negócio efetivamente praticado, de alienação pela autuada de imóveis em seu estoque, diretamente à compradora. Tais atos não são oponíveis ao fisco, e nessa situação restou caracterizado que houve omissão de receitas.
PENALIDADE – MULTA QUALIFICADA. Ao restar caracterizada a prática da simulação, consequentemente, está configurada a hipótese para qualificação da multa de ofício de 150%, nos termos do art. 44, II da Lei nº 9.430, de 1996.
PENALIDADE – MULTA AGRAVADA. – A qualificação da penalidade visa, exatamente, punir a conduta dolosa consistente na ocultação do fato gerador do tributo, que restou desvendado pelo fisco. Não se pode, nessa hipótese, admitir o agravamento da multa, já qualificada, para o percentual de 225%, pois a negativa de apresentação de documentos é mero exaurimento da conduta dolosa já punida.
TRIBUTAÇÃO DECORRENTE. Aplica-se aos lançamentos decorrentes, o decidido em relação à exigência principal, em razão da estreita relação de causa e efeito.
Decisão: ACORDAM os Membros da Sétima Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes, por maioria de votos, DAR provimento PARCIAL ao recurso, para estabelecer a exigência fiscal e tributos, juros e multa de ofício de 150%, vencidos os Conselheiros Albertina Silva Santos de Lima (Relatora), Jayme Juarez Grotto e Marcos Vinícius Neder de Lima que davam provimento integral ao recurso de ofício.
Número do Processo: 11080.102817/2003-46
Data de Publicação: 25/01/2011
Contribuinte: MARINA PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Relator(a): ESTER MARQUES LINS DE SOUSA
Ementa: LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. RECEITA
BRUTA. DAÇÃO EM PAGAMENTO/PERMUTA OU TROCA DE IMÓVEIS. Para fins do disposto no artigo do 224 do RIR/99, as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, tributadas com base no lucro presumido deverão considerar como receita bruta o montante recebido, a qualquer título, relativo As unidades imobiliárias vendidas. No regime do lucro presumido tributa-se a receita bruta sem dedução de custos e despesas. Não é possível A. empresa optante pelo lucro presumido adotar procedimento com as vantagens a que teria direito pelo lucro real, mesclando os regimes de apuração. A sistemática do lucro presumido tem como base uma presunção de lucro, calculada pela aplicação de um percentual sobre a receita. Assim, deve-se entender que a receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no lucro presumido é a soma do preço do imóvel recebido a qualquer título (dinheiro, cheque, dação em pagamento, permuta ou troca de imóveis etc) com o eventual valor em dinheiro recebido.
Decisão: Acordam os membros do colegiado, por maioria de votos, NEGAR provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que integram o presente julgado.

 

Vejamos recente Parecer Normativo da Receita Federal do Brasil:

 

Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ.
PESSOAS JURÍDICAS. ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. LUCRO PRESUMIDO.
Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.
A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último.
O valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir. O valor do imóvel recebido constitui receita bruta inclusive em relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir.
Considera-se como o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis.
Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, artigo14; Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), artigo 533; RIR/1999, arts. 224, 518 e 519; IN SRF nº 104, de 24 de agosto de 1988.
Relatório
Cuida-se do tratamento tributário da permuta de imóveis por parte das pessoas jurídicas que exerçam atividades imobiliárias e apuram o imposto sobre a renda com base no lucro presumido.
Fundamentos
2. Retrospectivamente, as pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, estavam obrigadas ao lucro real.
3. Entretanto, com a efeméride do art. 14 da Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, podem optar pelo lucro presumido. E a IN SRF nº 25, de 25 de fevereiro de 1999, veio disciplinar que as pessoas jurídicas que exerçam as referidas atividades não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado.
4. No caso da comercialização de imóveis envolvendo a permuta de imóveis, a Instrução Normativa SRF nº 107, de 1988, veio disciplinar a matéria, e seu alcance é delimitado ao regime de apuração do lucro real logo em seu preâmbulo, o qual dispõe, in verbis:
“Dispõe sobre os procedimentos a serem adotados na determinação do lucro real das pessoas jurídicas e do lucro imobiliário das pessoas físicas, nas permutas de bens imóveis.”
5. Cabe consignar que não há dúvidas quanto ao fato de que as operações de permuta, de acordo com o art. 533 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a seguir transcrito, estão adstritas às mesmas disposições relativas à compra e venda. A permuta de imóveis, portanto, da mesma forma que a compra e venda, está sujeita, em princípio, à incidência do imposto de renda, tanto no caso de alienante pessoa física quanto no de alienante pessoa jurídica. Por conseguinte, está sujeita também à incidência da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), no caso de ser o alienante pessoa jurídica.
“Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.”
6. Conforme o art. 518 do RIR/1999 (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999), a base de cálculo do IRPJ no regime de apuração pelo lucro presumido é determinada através de percentual aplicado sobre a receita bruta. E a definição de receita bruta para este regime, a teor do que dispõe o art. 519 do RIR/1999, é dada pelo mesmo dispositivo definidor referente à apuração anual do IRPJ com pagamento mensal por estimativa, ou seja, o art. 224 do RIR/1999, abaixo transcrito:
“Art.224. A receita bruta das vendas e serviços compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia (Lei nº 8.981, de 1995, art. 31).
Parágrafo único. Na receita bruta não se incluem as vendas canceladas, os descontos incondicionais concedidos e os impostos não cumulativos cobrados destacadamente do comprador ou contratante dos quais o vendedor dos bens ou o prestador dos serviços seja mero depositário (Lei nº 8.981, de 1995, art. 31, parágrafo único).”
7. Se a permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS.
8. Além disso, o item 2.1.1 da IN SRF nº 107, de 1988, não permite concluir que nas operações de permuta sem torna resta descaracterizado o valor do imóvel recebido como receita. Confira-se seu teor:
“No caso de permuta sem pagamento de torna as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.”
9. Pela ratio legis da norma complementar, não há resultado a tributar no lucro real porque o valor contábil do imóvel que entra é igual ao valor do imóvel que sai, fazendo com que os lançamentos venham a se anular em termos de resultado. Daí a razão do tratamento dado à permuta sem pagamento de torna no âmbito da apuração do IRPJ pelo lucro real. Mas há, sim, receita e, havendo receita, haverá repercussão no caso da apuração da base de cálculo do IRPJ pelo lucro presumido. Isso porque neste regime o custo do imóvel entregue na permuta não irá afetar a base de cálculo, de forma a tornar neutro o resultado.
10. Em todas as situações reguladas pela IN SRF nº 107, de 1988, ocorre a apuração de lucro na forma de receita menos custo. E, como é consabido, essa apuração nada tem a ver com o lucro presumido, regime em que o lucro é obtido por presunção legal, a partir de percentual pré-definido pela lei a ser aplicado sobre a receita bruta, sem uma verificação efetiva de sua ocorrência.
11. Não se pode, portanto, aplicar uma norma que disciplina a forma de apuração do lucro real em operações de permuta de imóveis à determinação do lucro presumido. O lucro real é a regra judiciosa de apuração e tributação do lucro. O lucro presumido, outrossim, é opcional, tem por base a receita bruta do contribuinte, esteio da mensuração de sua capacidade contributiva, ainda que estimada, neste caso, estando aí envolvido todo o produto das vendas efetuadas pela pessoa jurídica que se dedique a atividades imobiliárias, mesmo que com parte do respectivo pagamento sendo efetuado com base em operações de permuta. Ao optar livremente pelo regime do lucro presumido, o contribuinte escolhe apurar o lucro para fins tributários de forma indireta, presuntiva, não cabendo portanto apurar o lucro de forma direta, real, apenas para determinado(s) tipo(s) de operação.
12. A conclusão quanto ao panorama em vigor é que às pessoas jurídicas tributadas pelo regime do lucro presumido que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda não se aplicam os conceitos do custo orçado (aplicável às vendas contratadas antes de completado o empreendimento), bem como o de reconhecimento do lucro bruto, nas contas de resultado de cada período de apuração, proporcionalmente à receita da venda recebida (no caso das vendas a prazo ou em prestações, com pagamento após o término do período-base da venda). Estando claro também que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e do COFINS.
12.1. Ressalte-se que, nos termos dos regramentos existentes para a apuração do lucro presumido, o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta e tributa-se segundo o regime de competência (i.e., no período de apuração da celebração da permuta) ou de caixa (no período de apuração do recebimento do imóvel dado em permuta), à opção do contribuinte, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último, consoante a IN SRF nº 104, de 24 de agosto de 1988.
Conclusão
13. À vista do exposto, pode-se sintetizar que:
13.1. Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.
13.2. A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último.
13.3. O disposto no item 13.1 aplica-se indistintamente tanto no caso de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas quanto no caso de unidades imobiliárias a construir.
13.4. O disposto no item 13.1 aplica-se inclusive em relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir.
13.5. Considera-se como valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis.
À consideração superior.
ALEXANDRE SERRA BARRETO
Auditor-Fiscal da RFB
De acordo. À consideração da Coordenadora da Cotir.
FABIO CEMBRANEL
Auditor-Fiscal da RFB
Chefe da Dirpj
De acordo. À consideração do Coordenador-Geral da Cosit.
CLAUDIA LUCIA PIMENTEL MARTINS DA SILVA
Auditor-Fiscal da RFB
Coordenadora da Cotir
De acordo. Encaminhe-se ao Subsecretário de Tributação e Contencioso da Receita Federal do Brasil, para aprovação.
FERNANDO MOMBELLI
Auditor-Fiscal da RFB
Coordenador-Geral de Tributação
Aprovo. Encaminhe-se ao Secretário da Receita Federal do Brasil, para aprovação.
PAULO RICARDO DE SOUZA CARDOSO
Auditor-Fiscal da RFB
Subsecretário de Tributação e Contencioso

 

4. CONCLUSÃO

No lucro presumido pela presunção de lucro ocorre a diferenciação basilar do lucro real, onde o lucro deve ser apurado. Fonte da imagem: Amrapali.

 

Desta forma, conclui-se pela ocorrência da tributação, mesmo havendo permuta sem pagamento fazendo com que as permutantes não obtenham resultado a apurar e que cada pessoa jurídica atribua ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

Dessa forma, não há resultado a tributar no Lucro Real porque o valor contábil do imóvel que entra é igual ao valor do imóvel que sai, fazendo com que os lançamentos venham a se anular em termos de resultado.

Essa é a razão do tratamento dado à permuta sem pagamento de torna no âmbito da apuração do IRPJ pelo Lucro Real.

De um lado, se há receita (LUCRO PRESUMIDO), exsurge a repercussão para a apuração da base de cálculo do IRPJ pelo Lucro Presumido, porque para esse regime o custo do imóvel entregue na permuta não afetará a base de cálculo, de maneira a neutralizar o resultado.

Por outro lado, nas situações reguladas pela IN SRF nº 107 de 14 de julho de 1988 ocorre apuração de lucro na forma de Receita Menos Custo, ou seja, para o Lucro Real.

Outrossim, como consabido, essa apuração nada tem a ver com o Lucro Presumido, regime em que o lucro é obtido por presunção legal, com base em percentual pré-definido (sem uma verificação efetiva de sua ocorrência) em lei a ser aplicado sobre a Receita Bruta.

Portanto, não se pode aplicar uma norma que disciplina a forma de apuração do Lucro Real em operações de permuta de imóveis quando se tratar de apuração pelo Lucro Presumido.


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ANA CLÁUDIA WEGNER é advogada, Graduada em Direito na Universidade de Santa cruz do Sul – UNISC. Mestre em Direito Tributário na Universidade Católica da Argentina UCA. MBA – Especialista em  Direito Empresarial com ênfase em Direito Tributário pela Instituição de Ensino IDC. Pós Graduada em Direito Tributário pela  Instituição de Ensino IDC.

Agradecemos a sua audiência. Até o próximo artigo!

 


 

REFERÊNCIAS

BRASIL, Código Civil

BRASIL, Código Tributário Nacional

MIRANDA, Pontes. Tratado de direito privado. v. 50, p. 122.
Relator Ministro do Superior Tribunal de Justiça Luiz Fux, RESP 200400982463, 668378, DJ data: 14/11/2005.

BRASIL.  Lei 12.973 de 13 de maio de 2014.

BRASIL.  Decreto nº 3000, de 26 de março de 1999.

BRASIL. PN COSIT nº 9, de 04 de setembro de 2014.

BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 107, de 14 de julho de 1988.

BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 1700, de 14 de maio de 2014.

 

2 thoughts on “Lucro Presumido: Empresa Optante Não Deve Permutar Seu Imóvel Sem Antes Ler Este Artigo!

  1. Conheci agora este site.

    O comentário sobre o assunto acima é perfeito e elogiável.

    Parabéns

    Anísio Dias

    1. Prezado Anísio, Boa Tarde!

      Tudo bem?

      Agradecemos pelo seu comentário, porque sua participação é importante para continuarmos a publicar assuntos relevantes para o comércio exterior.

      Atenciosamente,

      Mário Guimarães
      Estudos Aduaneiros

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